O Supremo Tribunal de Justiça (STJ) de Portugal publicou uma decisão significativa na área do direito dos contratos, especificamente sobre contratos-promessa de compra e venda de imóveis.
A decisão abordou questões cruciais relacionadas à execução e incumprimento de contratos-promessa, reafirmando a proteção dos promitentes-compradores (Processo: 3283/17.3T8STR-B.E1.S, Relator: Fernando Baptista)
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O caso
A questão envolveu compradores que, após o incumprimento do vendedor, alegaram que, apesar do contrato-promessa, não receberam a posse dos imóveis, o que motivou a ação judicial para reconhecimento do direito de retenção e compensação pelos danos sofridos.
Direito de Retenção
O STJ reafirmou que o direito de retenção é oponível erga omnes, funcionando como uma garantia real que prevalece até a venda pública do imóvel.
A decisão destacou que este direito se transfere para o produto da venda, conferindo aos compradores a preferência no pagamento sobre outros credores.
Qualidade de Consumidores
O tribunal analisou a qualidade dos promitentes-compradores, concluindo que, embora não fossem consumidores tradicionais (não destinando as frações a habitação própria e permanente), ainda assim possuíam direitos como hipossuficientes, decorrentes do contrato-promessa.
A interpretação ampliou a proteção conferida aos compradores, independentemente da finalidade do imóvel.
Execução do Contrato-Promessa
A decisão enfatizou a necessidade de uma tradição efetiva para a constituição da posse, destacando que a mera entrega simbólica (como a entrega de chaves) não é suficiente para caracterizá-la.
O tribunal exigiu a prova de uma posse real e contínua, afastando assim tentativas de simulação de cumprimento.
Incumprimento e compensação
O STJ determinou que o incumprimento do promitente-vendedor gera um crédito correspondente ao valor dos imóveis à data da mora.
Este crédito é protegido pelo direito de retenção, permitindo aos promitentes-compradores reter o imóvel até a satisfação plena de seu crédito.
A decisão é um marco importante na jurisprudência portuguesa sobre contratos-promessa, reforçando a posição dos promitentes-compradores e garantindo uma maior segurança jurídica.
Partes envolvidas em contratos dessa natureza devem considerar este acórdão ao avaliar a viabilidade de ações judiciais e a proteção de seus direitos contratuais.
