O direito de superfície e sua exploração comercial não podem ser impedidos por cláusula de exclusividade e obrigações constantes de escritura de compra e venda de imóvel. Foi o que decidiu o TJSP no dia 23 de outubro de 2019 ao analisar o caso envolvendo a Ambev S/A e a Real Arenas S/A, gestora da Arena Palmeiras.
A empresa de bebidas moveu ação com base nas obrigações contratuais vinculadas à escritura de compra e venda do terreno onde foi construído o estádio do palmeiras. Por conta destas obrigações, o estádio ficou conhecido como Parque Antárctica até sua reforma.
A compra e venda do imóvel ocorreu em abril de 1920 e exigiu do comprador (então Sociedade Sportiva Palestra Itália) a exclusividade da exploração comercial dos produtos da vendedora (Companhia Antárctica Paulista). A Ambev afirmou na ação que a manutenção deste direito se justificava em razão do valor irrisório pago pelo Palmeiras, o que compensaria os quase 100 anos de restrições à concorrência.
Por sua vez, o Palmeiras ao conceder o direito de superfície à Real Arenas, não mencionou a obrigatoriedade de não concorrência com os produtos da Ambev.
Segundo o acórdão, “para que essa equação econômica faça sentido, evidente que a requerida (Real Arenas), na posição de proprietária superficiária,tem a prerrogativa de usar livremente o bem, inclusive no que toca à publicidade e à venda de produtos, aspectos da propriedade que, acaso sejam restringidos, certamente iriam desequilibrar a equação econômica prevista no contrato de alienação do direito de superfície (o contrato entre o Palmeiras e a Real Arenas)”.
Com a decisão, a Arena Palmeiras fica livre para comercializar produtos e marcas não pertencentes à Ambev.
O que diz a lei?
Um dos direitos reais previstos no Código Civil é o de superfície.
Segundo o art. 1.369 do Código Civil
o proprietário pode conceder a outrem o direito de construir ou de plantar em seu terreno, por tempo determinado, mediante escritura pública devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
O direito de superfície confere ao adquirente a exploração do terreno, salvo a realização de obras no subsolo.
A decisão cita a doutrina de Nelson Nery e Rosa Maria de Andra Nery para quem os “direitos reais são previstos taxativamente em lei, em tipicidade fechada (numerus clausus). Não se pode criar direito real por convenção privada”.
Significa dizer que as obrigações decorrentes da compra e venda não criam direitos reais que acompanham o imóvel na cessão comercial do direito de superfície.
